深圳法拍房同比增50%

成交價(jià)比市價(jià)便宜一兩成但有潛在風(fēng)險(xiǎn)

近日，網(wǎng)上出現(xiàn)了一則

關(guān)于深圳法拍房大量增加的消息，

引起市場(chǎng)關(guān)注。

對(duì)此，記者通過(guò)多方采訪了解到，今年以來(lái)深圳進(jìn)入司法拍賣的房源確實(shí)有較為明顯的增加。

來(lái)自深圳市中級(jí)人民法院的數(shù)據(jù)顯示，近半年以來(lái)司法拍賣的房源增加了50%左右，成交率達(dá)到91.99%，主要原因在于今年以來(lái)大力推動(dòng)司法網(wǎng)拍工作，出現(xiàn)在網(wǎng)上的拍賣房源增加，也因此逐漸為更多購(gòu)房者知悉。

記者了解到，此類房源往往是被強(qiáng)制拍賣以清償債務(wù)，但后期存在一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)，因此購(gòu)買也須謹(jǐn)慎。

法拍房數(shù)量近兩年處于上升期

斷供潮真的來(lái)了嗎？

在網(wǎng)上披露的消息中，某報(bào)道貼出了深圳一中介人員的朋友圈截圖，稱近期大量法拍房被7折拍賣成交，且列出了大約45個(gè)將在11-12月份被拍賣的深圳各區(qū)房源。

但記者了解到，深圳法拍房數(shù)量并非近期才出現(xiàn)增加，而是近兩年一直處于上升期。

數(shù)量處于上升期

這是否意味著斷供潮的來(lái)臨

記者就此詢問(wèn)了深圳多家房地產(chǎn)中介

得到的答案是

鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，并沒(méi)有明顯感受到出現(xiàn)了客戶斷供的現(xiàn)象，另一方面，購(gòu)房客戶一般十分重視征信問(wèn)題，不會(huì)輕易斷供，市場(chǎng)也還遠(yuǎn)未到會(huì)出現(xiàn)大量斷供的情況。

此外，今年以來(lái)深圳通過(guò)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣房源的現(xiàn)象在增加，因此得到的購(gòu)房者關(guān)注也更多，不能簡(jiǎn)單以司法網(wǎng)拍房源增加來(lái)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)。中原相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，客戶出現(xiàn)斷供的情況較為極端，并不多見(jiàn)。

南都記者了解到，深圳出臺(tái)731新政后，深圳樓市的一二手房成交量和價(jià)格均有所下跌，但價(jià)格方面的整體跌幅并不明顯，其中一手房10月份均價(jià)同比跌幅僅0.4%，二手房住宅均價(jià)已連續(xù)三個(gè)月下跌，但累計(jì)跌幅僅1.03%。市場(chǎng)上出現(xiàn)的二手房降價(jià)甩賣也更多屬少數(shù)客戶資金緊張，并非普遍情況。

深圳司法拍賣房同比增五成

增加原因是司法網(wǎng)拍的推廣

據(jù)悉，2016年底最高人民法院曾發(fā)布相關(guān)規(guī)定，2017年1月1日起系統(tǒng)地規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，此后司法網(wǎng)拍便獲得大力推廣，市場(chǎng)規(guī)模也越來(lái)越大。

有媒體報(bào)道數(shù)據(jù)顯示，2018年1-10月，廣東全省司法網(wǎng)拍成交金額同比增長(zhǎng)近50%至437.98億。

而由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)較快，司法網(wǎng)拍房源價(jià)格普遍低于市場(chǎng)價(jià)格，司法拍賣房源也得到了越來(lái)多購(gòu)房者的關(guān)注。其中僅2016年深圳的司法房產(chǎn)拍賣委托金額就已超過(guò)800億，位居全國(guó)第三。

來(lái)自阿里拍賣的數(shù)據(jù)顯示，包含住宅，商鋪，廠房等物業(yè)在內(nèi)，今年深圳兩級(jí)法院拍賣的房產(chǎn)達(dá)到2000余次，同比去年增長(zhǎng)了100%。

此外，深圳市中級(jí)人民法院相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，近半年來(lái)，深圳司法拍賣的房源也出現(xiàn)了明顯的增加，同比增幅在50%左右。但增加的主要原因，是年內(nèi)加大了司法網(wǎng)拍的推廣力度，網(wǎng)上錄入的拍賣房源增加。

上述房源被拍賣的原因，主要是強(qiáng)制拍賣用于清償債務(wù)，但其中企業(yè)房源尤其住宅類企業(yè)房源很少，絕大多數(shù)均為個(gè)人房源，但其中有多少是因?yàn)閿喙?dǎo)致房源被拍賣，目前并沒(méi)有確切的數(shù)據(jù)。

司法拍賣低價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低

司法拍賣房源也限購(gòu)

不過(guò)，盡管是強(qiáng)制拍賣，此類房源的拍賣底價(jià)亦有明確標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)比市場(chǎng)價(jià)低，但不會(huì)出現(xiàn)過(guò)低的情況，經(jīng)過(guò)拍賣后，最終成交價(jià)也會(huì)有相應(yīng)溢價(jià)。

按照法律規(guī)定，司法網(wǎng)拍的房源，一拍底價(jià)不得低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的70%，若一拍流拍，二拍起拍價(jià)的降價(jià)幅度則不得超過(guò)前次起拍價(jià)的20%。

以深圳市中級(jí)人民法院官網(wǎng)披露的一則龍崗區(qū)房源為例，該房源為復(fù)式住宅，面積303.78平方米，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為1215.12萬(wàn)元，于今年10月12日被網(wǎng)上拍賣，起拍價(jià)為855萬(wàn)，占評(píng)估價(jià)的70.36%，最終成交價(jià)格為1131萬(wàn)元，溢價(jià)率32.28%。

深圳市中級(jí)人民法院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近半年深圳司法網(wǎng)拍的房源成交率高達(dá)91.99%，平均溢價(jià)率亦達(dá)到了44.31%。

值得注意的是，司法拍賣的房子也需要符合各地的限購(gòu)政策，因此在深圳通過(guò)司法拍賣房產(chǎn)，也必須受深圳樓市限購(gòu)政策的限制，并非所有購(gòu)房者都具備購(gòu)買資格。

法拍房圍觀多參與少

賣家以投資者居多

記者翻查深圳市中級(jí)人民法院官網(wǎng)亦發(fā)現(xiàn)，參與網(wǎng)上司法拍買房源目前仍是圍觀者多，參與者少。

例如，深圳市中級(jí)人民法院官網(wǎng)顯示的10月份進(jìn)入深圳司法網(wǎng)拍的房產(chǎn)案例有26起，其中有6個(gè)撤回，最終成交15起，每起顯示的報(bào)名人數(shù)普遍只有兩人，最多只有5人，亦有幾起無(wú)人報(bào)名競(jìng)拍。

有業(yè)內(nèi)人士指出，司法拍賣的房源雖然價(jià)格相較市場(chǎng)價(jià)有優(yōu)勢(shì)，但后期的潛在風(fēng)險(xiǎn)也不小，加上現(xiàn)階段市場(chǎng)下行，購(gòu)房者也謹(jǐn)慎了很多。

不過(guò)，司法拍賣的房源最終成交價(jià)普遍還是比市場(chǎng)價(jià)低10%-20%左右，因此一直以來(lái)都不乏買家，但該類房源除了在限購(gòu)政策范圍內(nèi)，還需一次性付款，所以會(huì)以投資者居多。

在業(yè)內(nèi)人士提供的案例中，位于梅林一村的一套89平方米房源，市場(chǎng)價(jià)610萬(wàn)元左右，起拍價(jià)398萬(wàn)元，最終拍賣成交價(jià)僅510萬(wàn)元。而星河丹堤花園小區(qū)一套297平方米的房子，市場(chǎng)價(jià)2400萬(wàn)左右，起拍價(jià)1580萬(wàn)元，拍賣成交價(jià)2100萬(wàn)左右，比市價(jià)低了近300萬(wàn)。

律師分析

收房清場(chǎng)難、不明費(fèi)用多 法拍房有潛在風(fēng)險(xiǎn)

北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所鄭博恩律師向南都記者表示，近兩年來(lái)司法拍賣的房源確實(shí)有明顯的增加，但也因?yàn)闈撛诘娘L(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致后期出現(xiàn)糾紛的案例較多，近一個(gè)月，其公司已接受15起類似糾紛案件。

鄭博恩指出，由于是因債務(wù)問(wèn)題強(qiáng)制拍賣，司法拍賣的房源成交后，往往存在兩大主要風(fēng)險(xiǎn)，一是收房清場(chǎng)難，二是不明費(fèi)用多。

因?yàn)榉ㄔ翰⒉回?fù)責(zé)房源拍賣后的清場(chǎng)和交付，需要買家自行處理。且房屋拍賣前若長(zhǎng)期拖欠了物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)等，以及房屋拍賣交易產(chǎn)生的稅費(fèi)，也均需要買家支付。

在深圳市中級(jí)人民法院官網(wǎng)顯示的拍賣房源信息中，也有明確提到，法院并不負(fù)責(zé)房屋的清場(chǎng)和交付，稅費(fèi)由買家承擔(dān)。

鄭博恩透露，在其接觸的司法拍賣房源糾紛案件中，除了原業(yè)主不肯交房，不少都是拍賣的房源有租客在租，且租期長(zhǎng)達(dá)10年以上，導(dǎo)致買家無(wú)法收房。若走訴訟程序解決糾紛，至少需要一年以上時(shí)間，期間買家都不能正常使用該房屋，因此多數(shù)買家都會(huì)在競(jìng)得房源后，通過(guò)調(diào)解，給予租客相應(yīng)的補(bǔ)償請(qǐng)求搬離。

不明費(fèi)用方面，鄭博恩表示，其接觸的案例中，曾有客戶花2000多萬(wàn)購(gòu)買司法拍賣房源后，支付的稅費(fèi)及拖欠的物業(yè)管理費(fèi)總計(jì)超過(guò)20萬(wàn)，最終的購(gòu)房成本甚至比市場(chǎng)價(jià)更高。

提到司法拍賣房源增加的原因，鄭博恩表示，在其以往接觸的糾紛案例中，個(gè)人被拍賣房源也占到了80%-90%，被拍賣原因，也確實(shí)存在前兩年部分購(gòu)房者加杠桿買房，導(dǎo)致市場(chǎng)下行時(shí)出現(xiàn)斷供，房源被銀行申請(qǐng)強(qiáng)制拍賣，另一方面原因則是近兩年P(guān)2P等民間借貸糾紛較多，債務(wù)人為此申請(qǐng)將債權(quán)人的房產(chǎn)拍賣償還債務(wù)。