甲委員

某公司計劃在本市地鐵站內(nèi)的地下部分開發(fā)一個建設(shè)項目，該公司是否可以取得該地下空間的建設(shè)用地的使用權(quán)？

乙委員

隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，城市可供利用的土地日趨減少，為了節(jié)約利用土地，很多城市都開始進行地下空間的開發(fā)利用，在地鐵站內(nèi)的地下部分開發(fā)商業(yè)項目的情況較為常見。

丙委員

過去的城市建設(shè)規(guī)劃較為粗放，土地利用較少考慮地下空間的利用，只在設(shè)立了地表的建設(shè)用地使用權(quán)，隨著地下空間開發(fā)的需求不斷增長，各方面的立法呼聲很高。民法典第345條就明確規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。這意味著在我國，法律允許地下空間單獨設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，且不影響地表建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立與行使。因此，某公司想要進行地鐵站內(nèi)的地下項目開發(fā)，可依法取得地下建設(shè)用地使用權(quán)。

丁委員

地鐵站有一部分土地與地表接連，地鐵站所使用的土地，是地下建設(shè)用地使用權(quán)還是地表建設(shè)用地使用權(quán)，如何判斷呢？

戊委員

判斷地鐵站的土地使用權(quán)是地下建設(shè)用地使用權(quán)還是地表建設(shè)用地使用權(quán)，須根據(jù)建筑的具體情況進行分析。一般來說，地鐵站出口占用地表土地，設(shè)立的是地表建設(shè)用地使用權(quán)，其中包括與出口接連的直梯、扶梯等構(gòu)筑物共同形成的一個整體。而地鐵站下方與地鐵軌道相連接的候車道及其建筑物、附屬物，則與軌道形成一個整體，其所利用的土地，設(shè)立的是地下建設(shè)用地使用權(quán)。

己委員

地鐵建成后，假如有人想將地鐵路線的所有權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，這些分層設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)如何處理？

庚委員

民法典第356條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的,附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。民法典第357條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的,該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。這就是說，地鐵開發(fā)建設(shè)完成后，如果發(fā)生權(quán)屬流轉(zhuǎn)，地下地表建設(shè)用地使用權(quán)和地鐵線路等構(gòu)筑物的所有權(quán)共同構(gòu)成一組權(quán)利，應一并流轉(zhuǎn)。

辛委員

地鐵的例子比較極端。其實，在日常生活中還存在著多種類型的地下建設(shè)用地使用權(quán)，比如地下車庫、地下商場等。根據(jù)民法典的規(guī)定，都可以取得地下建設(shè)用地使用權(quán)。

壬委員

我理解，這就是實踐中大家常說的“房隨地走，地隨房走”。我聯(lián)想到一個案例：某房地產(chǎn)公司為獲得銀行貨款，先將其擁有地塊的建設(shè)用地使用權(quán)抵押給了建設(shè)銀行，后又將這塊地上的建筑物抵押給了中國銀行，并且兩次貸款都辦理了抵押登記。該房地產(chǎn)公司因經(jīng)營不善無法償還貨款，法院判決后，要將該公司抵押的建設(shè)用地使用權(quán)和地上的建筑物進行拍賣用以還債。建設(shè)銀行和中國銀行都認為自己對拍賣款享有優(yōu)先受償權(quán)，該怎么處理？

癸委員

這還真是個問題，兩個抵押權(quán)沖突了，可以適用“房地一致”原則來處理嗎？還有，林女士的哪些民事權(quán)利受到了侵害？從物權(quán)保護的角度看，林女士可以主張哪些權(quán)利？

子委員

可以的。民法典在以第356條和357條規(guī)定“房地一致”原則的基礎(chǔ)上，第397條進一步規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押，抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。”這說明“房地一致”原則可以適用于抵押權(quán)的設(shè)立。因此，建設(shè)銀行和中國銀行的抵押權(quán)都相互及于建設(shè)用地使用權(quán)和地上的建筑物所有權(quán)，它們兩家對“地”和“房”的拍賣款的確都享有優(yōu)先受償權(quán)。從基本案情來看，林女士對別墅享有的所有權(quán)以及林女士的隱私權(quán)也受到了侵害。

丑委員

按照這個規(guī)定，兩家都享有優(yōu)先受償權(quán)，沖突如何解決？這個案子有代表性。根據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定，對別墅本身以及屋內(nèi)物品、設(shè)施毀壞的損失，林女士可依法請求侵權(quán)人修理、重作、更換或恢復原狀；對于不能通過物權(quán)保護措施得到救濟的部分損失，林女士還可依法請求侵權(quán)人承擔損害賠償責任。

寅委員

      不著急，民法典還有關(guān)于受償順序的規(guī)定，可以用來解決兩家的問題。民法典第414條規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押且抵押權(quán)已登記的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款按抵押權(quán)登記的時間先后確定清償順序。也就是說按照登記時間來確定誰先受償。這個案件中，建設(shè)銀行設(shè)定的土地使用權(quán)的抵押登記先于中國銀行的建筑物抵押登記，中國銀行只能在建設(shè)銀行的債務清償完畢后，對余款享有先于其他債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。