民法典即將實施，有人提醒打算買二手房的人，購房時一定要了解清楚，該房屋是否設(shè)有居住權(quán)。什么是居住權(quán)？居住權(quán)會影響到哪些人？哪些人需要考慮設(shè)立居住權(quán)？本報記者采訪了鄭州大學(xué)法學(xué)院副教授、河南省法學(xué)會民法學(xué)研究會副會長兼秘書長申惠文，并將訪談內(nèi)容整理成文。

居住權(quán)可避免子女不讓父母居住房屋的“白眼狼”現(xiàn)象

居住權(quán)，簡單地說，就是這個房子不是你的，但你可以居住，也就是說一個房屋上可以發(fā)兩個證：居住權(quán)證和所有權(quán)證，而居住權(quán)證的權(quán)利人要優(yōu)先于所有權(quán)證的權(quán)利人。例如，父母給子女買房，房屋登記在子女名下，子女擁有所有權(quán)，但是父母和子女約定，父母對該房屋享有居住權(quán)。這樣，可避免子女不讓年邁父母居住房屋的“白眼狼”現(xiàn)象。

新增居住權(quán)的主要目的是讓老百姓“住有所居”。黨的十九大提出要加快建立多主體供給、多層次保障的住房制度。我國目前建立了廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房等住房保障制度，但這些還不夠。其他需要長期居住他人房屋的群體利益也需要保護。如離婚后配偶一方?jīng)]有房屋、年邁父母沒房居住等，他們屬于弱勢群體，也需要用法律來保障他們的居住權(quán)益，這就是立法的初心。

四種情況可以設(shè)立居住權(quán)

第一種情況，夫妻可以對房屋產(chǎn)權(quán)作出約定。一套房屋的產(chǎn)權(quán)，夫妻二人一般約定或歸一人所有，或兩人共同所有。以后，則可約定，一人享有所有權(quán)，另一人享有居住權(quán)。

比如，婚前男方有一套房子，婚后女方要加名，因為加名后就能依法享有房屋共同的所有權(quán)，男方只能選擇加或不加。民法典施行后，男方對于房屋的產(chǎn)權(quán)多了一種選擇，可以不給女方加名，給女方設(shè)個幾十年或終生居住的居住權(quán)。

第二種情況是父母與子女之間的房屋產(chǎn)權(quán)安排。父母給子女買房，可以約定，子女享有所有權(quán)，父母享有居住權(quán)。子女自己買的房享有所有權(quán)的同時，可以給父母設(shè)立居住權(quán)。此外，夫妻離婚后，房屋可歸一方所有，但為了保護未成年子女的權(quán)益，可以約定為未成年子女設(shè)個居住權(quán)。

第三種情況涉及為其他近親屬或親朋好友設(shè)居住權(quán)。比如，某位老人為了保障親朋好友或者照顧他們的保姆的居住權(quán)益，可以通過遺囑方式讓子女享有房屋所有權(quán)的同時，還可在房屋上為保姆或是親朋好友設(shè)個居住權(quán)。

第四種情況是可以通過設(shè)立居住權(quán)的方式，進行共有房屋的分割或共同購買房屋。以前分割一套房時，房屋所有權(quán)只能要么歸張三、要么歸李四。現(xiàn)在可以采用新的分割方法或者購買方法，一方享有所有權(quán)，另一方享有一定期限的居住權(quán)。如兩家人共同購買一套房，一家孩子還小，想等孩子結(jié)婚時再用這套房子，而另一家孩子現(xiàn)在就需要用學(xué)區(qū)房上學(xué)，兩家可商議共同購買一套房子。前多少年的居住權(quán)歸一家人所有，之后歸另一家人所有。這樣，可通過設(shè)立“居住權(quán)+所有權(quán)”來實現(xiàn)對房屋的分割。

一些老人覺得子女養(yǎng)老不可靠或沒有子女，國家養(yǎng)老也不現(xiàn)實，可考慮保留房屋居住權(quán)，但把房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給金融公司或保險公司，公司每個月給老人發(fā)些錢以補充養(yǎng)老金。這種“以房養(yǎng)老”模式中，房屋所有權(quán)歸保險公司或金融公司，老人享有居住權(quán)。

再比如，有的用人單位想用福利房吸引人才，可以在其房屋上為員工設(shè)立居住權(quán)，雙方約定，員工離職，則居住權(quán)消滅。這樣既滿足員工居住需求，也符合公司人才管理要求。

設(shè)立居住權(quán)的時候，應(yīng)該注意哪些事項？

設(shè)立居住權(quán)要注意以下幾個問題：第一，遺囑和合同是設(shè)立居住權(quán)的兩種方式。此外，則是由法院裁判設(shè)立居住權(quán)。一般來說，通過合同和遺囑設(shè)立居住權(quán)時，一定要把房屋的具體位置、居住權(quán)時間期限、居住權(quán)發(fā)生糾紛的解決方式等明確。

第二，居住權(quán)可以有償設(shè)立。居住權(quán)往往是為弱勢群體所設(shè)立的，一般都是無償?shù)?，也可以有償，有償?shù)木幼?quán)要約定居住權(quán)的具體費用。

第三，居住權(quán)以到不動產(chǎn)登記中心辦理居住權(quán)證為生效要件。

第四，居住權(quán)可以出租。如果合同沒有約定，視為居住權(quán)人不得出租；也可以約定，居住權(quán)人不想住時可以出租。

第五，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承。由于居住權(quán)問題比較復(fù)雜，當(dāng)事人可以約定一個附條件或者附期限。如，居住權(quán)人買了新房、出國了、離職了等情況時，居住權(quán)可以通過附條件、附期限，來解決我們生活當(dāng)中各方面的利益需求問題。

“物盡其用”是設(shè)立居住權(quán)最重要的立法目的

居住權(quán)內(nèi)在的法理邏輯是充分發(fā)揮房屋的價值，讓住房能夠多元化，兼顧多種主體的利益需求，居住權(quán)最重要的立法目的是“物盡其用”。

現(xiàn)在，我們的房屋利用方式從法律上講有債權(quán)方式和物權(quán)方式。現(xiàn)行法主要是債權(quán)方式，就是房屋可以出租，或讓別人免費使用。出租和使用的效力比較弱，承租人沒有房屋租賃權(quán)證，承租的期限最多不能超過20年。因此，萬一租住超過20年怎么辦？承租人需要落戶怎么辦？

居住權(quán)是一種物權(quán)，是一種用益物權(quán)，相對于債權(quán)利用即租賃更有優(yōu)勢，它能發(fā)證，能超20年，這樣就實現(xiàn)了住宅的多元化利用。

再如，對于喜歡度假旅游的人群，還可以設(shè)一種分時度假式的居住權(quán)，也就是不同的人在一年不同的時間段內(nèi)，對同一房屋擁有居住權(quán)。總之，設(shè)立居住權(quán)的立法目的是讓住宅所有權(quán)人可自由安排自己的房屋，從而實現(xiàn)“物盡其用”的立法目的。

建議設(shè)有居住權(quán)的房屋可轉(zhuǎn)讓和抵押

未來出臺司法解釋時，首先第一個問題，設(shè)立居住權(quán)的房屋能不能抵押和轉(zhuǎn)讓？我個人意見是，可以轉(zhuǎn)讓和抵押，只不過房屋的受讓人或者抵押權(quán)人權(quán)利不能優(yōu)先于居住權(quán)人。

另外，銀行按揭款沒還完的房屋能不能設(shè)居住權(quán)？我認(rèn)為也可以設(shè)。只不過，居住權(quán)人的權(quán)利不能優(yōu)先于銀行抵押權(quán)人。一套房屋上可設(shè)多個他物權(quán)，一個居住權(quán)和多個抵押權(quán)，但要按照時間先后順序，誰先登記誰的權(quán)利優(yōu)先。

第二個問題，農(nóng)村的房子能不能設(shè)居住權(quán)？農(nóng)村的房屋現(xiàn)在只能在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。如果把農(nóng)村房屋設(shè)居住權(quán)，會不會導(dǎo)致以設(shè)立居住權(quán)的方式變相進行買賣？這個問題還有待在司法解釋中進一步明確。我個人建議，應(yīng)該允許在農(nóng)村住房上設(shè)立居住權(quán)，畢竟農(nóng)村也存在養(yǎng)老問題，也存在弱勢群體保護問題。

第三，能不能針對一套住房的一部分設(shè)立居住權(quán)？比如，一套4室2廳的房子，老人或保姆不需要住那么大，能否為其中的一室一廳設(shè)立居住權(quán)？對此，法律沒有明確，我個人認(rèn)為，可通過合同或遺囑約定的方式在一套房屋的一部分上設(shè)立居住權(quán)。未來，不動產(chǎn)登記中心可把當(dāng)事人的約定作為不動產(chǎn)登記簿的附件一起登記。

最后一個問題，設(shè)立居住權(quán)房屋的居住權(quán)人與所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)如何劃分？比如，這套房子設(shè)了居住權(quán)，居住權(quán)人和所有權(quán)人誰能落戶？如果是學(xué)區(qū)房，誰的孩子可以上學(xué)？將來如果征收房產(chǎn)稅，由誰交房產(chǎn)稅？房屋需要重大修繕，維修費用誰來承擔(dān)？物業(yè)費呢？這些問題目前法律都不明確。我個人傾向參照租賃，如果是重大維修，維修費用由所有權(quán)人承擔(dān)，物業(yè)費由居住權(quán)人承擔(dān)，當(dāng)事人有約定的除外。

居住權(quán)設(shè)立問題已經(jīng)解決，但在實踐中，還有很多具體問題需要提前考慮。民法典施行后，可根據(jù)現(xiàn)實問題繼續(xù)探討居住權(quán)。