春江花園業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）因與物業(yè)分公司、物業(yè)管理有限公司發(fā)生物業(yè)管理糾紛，向區(qū)人民法院提起訴訟。

業(yè)委會訴稱：2002年11月25日，物業(yè)公司與春江花園住宅小區(qū)的開發(fā)商簽訂前期物業(yè)管理委托合同一份，委托物業(yè)公司對春江花園進(jìn)行物業(yè)管理，管理期限為2002年11月25日起至春江花園小區(qū)業(yè)委會成立時(shí)止。合同成立后，物業(yè)公司安排物業(yè)分公司對春江花園實(shí)施物業(yè)管理。2007年12月22日，業(yè)委會依法成立。2008年6月21日，業(yè)委會根據(jù)春江花園業(yè)主大會作出的業(yè)主自治決議，致函物業(yè)公司，明確不再與其簽訂物業(yè)管理合同，并要求物業(yè)公司及時(shí)辦理移交。2008年7月17日，物業(yè)公司派員與業(yè)委會正式辦理移交并簽訂移交清單，明確物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)委會移交的物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用總額為2327931.87元，其中小區(qū)共有部分收益結(jié)算的期間為2008年1月至6月。業(yè)委會在審查物業(yè)公司移交的資料時(shí)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)分公司在2004年至2007年間，收取的小區(qū)共有部分收入5967370.31元未列入移交。為維護(hù)全體業(yè)主的利益，遂將其訴至法院，要求物業(yè)公司和物業(yè)分公司立即返還移交清單確認(rèn)的2327931.87元中的2273872.32元（差額部分54059.55元為雙方協(xié)議訂立后業(yè)委會認(rèn)可應(yīng)返還給物業(yè)公司部分），及2004年至2007年共有部分收益的70％即4177159.22元，兩項(xiàng)合計(jì)6451031.54元。

物業(yè)公司、物業(yè)分公司答辯稱：業(yè)委會成立后，雙方已陸續(xù)辦理了資料等的移交，并通過結(jié)算，于2008年7月17日訂立移交清單，該清單明確截止到2008年6月30日，物業(yè)公司應(yīng)結(jié)算給業(yè)委會的款項(xiàng)總額為2327931.87元。這是雙方對實(shí)施前期物業(yè)管理期間的總結(jié)算。移交清單第十條也明確：“雙方約定，在各自管理期限內(nèi)的應(yīng)由各自承擔(dān)的收入、支出由各自承擔(dān)。”依據(jù)該約定，雙方之間的物業(yè)費(fèi)用問題已經(jīng)全部解決。現(xiàn)業(yè)委會的訴訟請求，超出雙方協(xié)議范圍，其訴訟主張不應(yīng)得到法院的支持。

法律評析：

本案爭議的焦點(diǎn)：一是2008年7月17日，雙方移交協(xié)議是否已包含了所有結(jié)算事項(xiàng)？二是2004年至2007年業(yè)主共有部分收益該如何界定并分配？

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，2008年7月17日的移交協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，該協(xié)議對物業(yè)公司2008年度實(shí)施管理期間應(yīng)當(dāng)返還給原告業(yè)委會的款項(xiàng)以及在整個前期物業(yè)管理期間代管的業(yè)主押金等事項(xiàng)和交付時(shí)間均作出了詳細(xì)的規(guī)定。根據(jù)該協(xié)議記載，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)返還業(yè)委會的款項(xiàng)為2327931.87元。但2004年至2007年共有部分物業(yè)的收益，在上述移交協(xié)議中沒有得到體現(xiàn)，該部分收益應(yīng)當(dāng)在物管企業(yè)和全體業(yè)主之間依法分配。

針對2004年至2007年業(yè)主共有部分收益，全體業(yè)主和物業(yè)企業(yè)可以通過合同約定進(jìn)行分配，在沒有約定的情形下，應(yīng)當(dāng)依法分配。本案中雙方對該部分收益的分配沒有合同根據(jù)，故應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定進(jìn)行分配。法院認(rèn)為，在我國法律對此沒有具體規(guī)定的情況下，應(yīng)當(dāng)公平合理分配共有部分物業(yè)的管理收益。物業(yè)管理有其特殊性，物業(yè)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理期間其服務(wù)的對象為小區(qū)業(yè)主，而其對共有部分進(jìn)行管理時(shí)業(yè)主并不給予報(bào)酬。如物管企業(yè)付出管理成本后不能獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào)，這對物管企業(yè)是不公平的。同時(shí)，小區(qū)共有部分作為小區(qū)全體業(yè)主的共有物，全體業(yè)主才是該物的所有權(quán)人，在收益分配上也不能排除業(yè)主的權(quán)利。據(jù)此，在存有小區(qū)共有部分管理收益的情形下，該收益應(yīng)主要?dú)w屬于全體業(yè)主享有，同時(shí)物管企業(yè)付出了管理成本，也應(yīng)享有合理的回報(bào)。綜上，根據(jù)公平原則的要求，并參照相關(guān)地方行政法規(guī)等相關(guān)規(guī)定，同時(shí)考慮到原被告雙方自行協(xié)商確定的2008年上半年共有部分收益的分配方案，將共有部分收益分配的比例確定為原告業(yè)委會得70％、物業(yè)公司得30％。據(jù)此，法院判決物業(yè)公司、物業(yè)分公司共同返還業(yè)委會3315668.03元。

本案是在民法典出臺前的判決。由于當(dāng)時(shí)尚無法律明確規(guī)定，人民法院根據(jù)公平原則并參照地方法規(guī)規(guī)定，對共有部分的收益進(jìn)行了合理確定。民法典專門增加了物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，明確了共有部分收益的界定與分配問題。共有部分在物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理（包括前期物業(yè)管理）期間所產(chǎn)生的收益，在沒有特別約定的情況下，應(yīng)屬全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有部分進(jìn)行經(jīng)營管理的，可以享有一定比例的收益。

（本文摘自全國政協(xié)社會和法制委員會委員讀書成果《學(xué)好用好民法典》一書）