住宅土地證到期是否會影響業(yè)主居住？

專家觀點：業(yè)主有權(quán)繼續(xù)居住 補交差價應(yīng)按出讓時地價算

按照國家規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成：房屋所有權(quán)的期限為永久；而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)最高為70年，屆滿后自動續(xù)期。

也就是，“到期續(xù)費”問題只存在于“土地使用權(quán)”一方，但是，如果土地使用權(quán)到期未補交相應(yīng)出讓金會不會影響業(yè)主居住呢？

“就算土地使用期滿自動續(xù)期后，業(yè)主沒有交費，也仍然有權(quán)利居住，政府不能強行收回土地，更不應(yīng)重新簽訂土地出讓合同”，著名法學(xué)家江平在接受新京報采訪時指出，繼續(xù)使用期滿的土地在房屋轉(zhuǎn)讓的時候就會受限；卻并不會影響民事權(quán)利，在權(quán)利上，業(yè)主仍然享有房屋所有權(quán)。

至于收費標準，現(xiàn)有“基準地價”的概念確實是普通居民疑問較多的地方。深圳規(guī)定，續(xù)期補交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準地價的35%，其中的基準地價以“2013年公布實施的公告基準地價”為準。

在楊立新看來，“對于沒有達到70年最高期限需續(xù)期至70年的，具體出讓金差價的計算，應(yīng)當按照出讓土地使用權(quán)當時的出讓金價格計算。”即當時70年期限出讓金價格是多少，20年或者其他期限的出讓金與其相比，差額是多少，就應(yīng)當補交多少出讓金。考慮到畢竟取得使用權(quán)的當時應(yīng)當繳納而沒有繳納其余年限的出讓金，因此，在補交出讓金時，應(yīng)當計算相應(yīng)的銀行貸款利息，由業(yè)主負擔(dān)。

談及土地使用權(quán)超過“70年后”，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人在續(xù)期時，是否要繼續(xù)繳納土地出讓金的問題，楊立新提出了兩個建議：一是免費，將利益讓給業(yè)主，也就是讓給人民；二是費改稅，不再收取出讓金，而是對永久性的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，權(quán)利人向國家繳納稅金。(完)